مقایسه قیمت خانه‌های لوکس تهران با ۳۰ شهر جهان

بازار املاک لوکس در شمال تهران به سطحی از قیمت‌گذاری رسیده که در برخی فایل‌های اقدسیه و الهیه، قیمت هر مترمربع ملک از یک میلیارد تومان عبور کرده و در گران‌ترین موارد به ۲.۵ میلیارد تومان رسیده است. بررسی قیمت‌های پیشنهادی در این بخش از بازار نشان می‌دهد ارزش برخی املاک لوکس تهران به صدها میلیارد و حتی چند هزار میلیارد تومان می‌رسد؛ ارقامی که فاصله بازار مسکن با توان خرید خانوارهای عادی را بیش از گذشته آشکار می‌کند.

این سطح از قیمت‌گذاری، در مقایسه دلاری، بعضی از املاک لوکس شمال تهران را حتی بالاتر از شهرهایی مانند مونیخ، سیدنی و سانفرانسیسکو قرار می‌دهد؛ بازاری که هم‌زمان با فاصله گرفتن قیمت خانه از توان درآمدی خانوارها، نشانه‌هایی از ورود دلار به برخی آگهی‌های فروش و اجاره را هم نشان می‌دهد.

فایل‌های هزار میلیاردی در اقدسیه و الهیه

در اقدسیه، یک زمین ۱۲۵۰ متری با قیمت متری ۷۱۰ میلیون تومان آگهی شده است؛ رقمی که ارزش کل این ملک را به حدود ۸۸۸ میلیارد تومان می‌رساند. در همین منطقه، یک ملک ۵۰۰ متری با قیمت متری ۱.۵ میلیارد تومان، حدود ۷۵۰ میلیارد تومان ارزش‌گذاری شده و یک ملک ۶۰۰ متری با نرخ متری ۱.۸ میلیارد تومان، ارزشی معادل حدود یک هزار و ۸۰ میلیارد تومان دارد.

در میان فایل‌های اقدسیه، یک ملک ۸۵۰ متری مسکونی و کلنگی نیز با قیمت متری ۲.۲ میلیارد تومان عرضه شده که ارزش پیشنهادی آن به حدود یک هزار و ۸۷۰ میلیارد تومان می‌رسد. این ارقام نشان می‌دهد در بازار املاک لوکس شمال تهران، حتی متراژهای متوسط نیز می‌توانند وارد محدوده قیمت‌های هزار میلیارد تومانی شوند.

در الهیه، سطح قیمت‌گذاری حتی از این هم بالاتر است. یک ملک کلنگی ۲ هزار متری با قیمت متری ۲.۵ میلیارد تومان آگهی شده؛ به این معنی که مالک برای این ملک حدود ۵ هزار میلیارد تومان طلب کرده است. در کنار آن، یک برج ۵۱۰ متری نیز با همین نرخ، یعنی متری ۲.۵ میلیارد تومان، عرضه شده که ارزش کل آن به حدود یک هزار و ۲۷۵ میلیارد تومان می‌رسد.

همچنین یک ملک کلنگی ۶۰۰ متری در الهیه با قیمت متری ۱.۸ میلیارد تومان، حدود یک هزار و ۸۰ میلیارد تومان ارزش‌گذاری شده است. البته در میان فایل‌های این منطقه، قیمت‌های پایین‌تری هم دیده می‌شود؛ برای مثال، یک ملک کلنگی هزارمتری با نرخ متری ۸۵۰ میلیون تومان و یک باغ‌ویلای ۸۰۰ متری با قیمت متری یک میلیارد تومان آگهی شده‌اند.

بررسی ۱۶ فایل ملکی در اقدسیه و الهیه نشان می‌دهد ۱۱ مورد از آن‌ها با قیمت بیش از یک میلیارد تومان برای هر مترمربع عرضه شده‌اند. به این معنی که در بخش لوکس بازار مسکن تهران، دیگر صحبت از چند ده میلیارد تومان نیست و برخی فایل‌ها با ارقام چند صد تا چند هزار میلیارد تومانی قیمت‌گذاری می‌شوند.

تهران در مقایسه با ۳۰ شهر جهان

در مقایسه دلاری، قیمت هر مترمربع برج لوکس در شمال تهران حدود ۱۳ هزار و ۳۶۹ دلار برآورد شده است. بر اساس این محاسبه، تهران در میان ۳۰ شهر اروپایی، آمریکایی و آسیایی بررسی‌شده در رتبه اول قرار گرفته است.

در رتبه دوم، مونیخ آلمان با قیمت ۱۳ هزار و ۲۱۷ دلار برای هر مترمربع قرار دارد و پس از آن سیدنی استرالیا با ۱۳ هزار و ۶۷ دلار ایستاده است. به این ترتیب، اختلاف قیمت هر مترمربع مسکن لوکس در شمال تهران با مونیخ تنها حدود ۱۵۲ دلار و با سیدنی حدود ۳۰۲ دلار است.

پس از این سه شهر، شنژن چین با ۱۲ هزار و ۹۴۷ دلار، تایپه با ۱۲ هزار و ۹۲۲ دلار و لوکزامبورگ با ۱۲ هزار و ۷۹۳ دلار قرار دارند. پکن نیز با قیمت ۱۲ هزار و ۹۳ دلار برای هر مترمربع در رتبه هشتم این مقایسه دیده می‌شود.

در ادامه جدول، شهرهایی مانند اسلو، کپنهاگ، کانبرا و استکهلم قرار گرفته‌اند که قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز آن‌ها بین حدود ۱۱ هزار و ۷۰۰ تا ۱۱ هزار و ۸۵۶ دلار اعلام شده است. قیمت هر مترمربع در میلان ۱۱ هزار و ۳۶ دلار و در آمستردام ۱۰ هزار و ۶۹۸ دلار ثبت شده است.

حتی سانفرانسیسکو، یکی از شناخته‌شده‌ترین شهرهای گران آمریکا از نظر مسکن، با قیمت ۱۰ هزار و ۳۳۳ دلار در هر مترمربع، پایین‌تر از تهران قرار گرفته است. هامبورگ و مسکو نیز به‌ترتیب با ۱۰ هزار و ۱۰۵ دلار و ۹ هزار و ۸۵۶ دلار در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

فاصله تهران با تورنتو بیشتر است. قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز این شهر کانادایی ۸ هزار و ۲۴۷ دلار اعلام شده که حدود ۵ هزار دلار کمتر از رقم برآوردشده برای برج‌های لوکس شمال تهران است.

بیشترین فاصله در این مقایسه میان تهران و استانبول دیده می‌شود. قیمت ثبت‌شده برای استانبول هزار و ۳۵۸ دلار برای هر مترمربع است؛ به این معنی که رقم برج‌های لوکس تهران تقریباً ۱۰ برابر میانگین قیمت مسکن در استانبول گزارش شده است. همچنین قیمت مسکن لوکس تهران حدود ۵ برابر میانگین قیمت مسکن در مکه و نزدیک ۱۷ تا ۱۸ برابر میانگین قیمت مسکن در شهرهایی مانند آنکارا، مدینه و بورسا اعلام شده است.

۳۰ سال درآمد برای خرید خانه در ایران

افزایش قیمت مسکن در ایران فقط در قیمت‌های لوکس شمال تهران خلاصه نمی‌شود. یکی از شاخص‌های مهم برای سنجش دسترسی خانوارها به مسکن، نسبت قیمت خانه به درآمد است؛ شاخصی که نشان می‌دهد یک خانوار برای خرید مسکن، در مقایسه با سطح درآمد خود با چه فاصله‌ای روبه‌روست.

بر اساس داده‌های این رتبه‌بندی، ایران با ثبت نسبت ۳۰ در جایگاه یازدهم از میان ۱۰۸ کشور قرار گرفته است. به بیان ساده‌تر، قیمت مسکن در ایران در مقایسه با درآمد خانوارها در سطحی قرار دارد که خرید خانه را برای بخش بزرگی از جامعه دشوار کرده است.

ایران در این فهرست پس از نیجریه، سریلانکا، غنا، کوبا، کامرون، نپال، هنگ‌کنگ، کامبوج، فیلیپین و ویتنام قرار دارد. فاصله ایران با برخی اقتصادهای آسیایی نیز قابل‌توجه است. نسبت قیمت مسکن به درآمد در ویتنام ۳۳، در اندونزی ۲۷، در سنگاپور ۲۵، در کره‌جنوبی ۲۴، در تایوان ۲۱ و در پاکستان ۲۰ گزارش شده است. این نسبت در چین ۱۷ و در هند ۱۱ اعلام شده است.

مقایسه ایران با کشورهای منطقه نیز تصویر روشنی از شکاف قیمت مسکن و درآمد ارائه می‌دهد. در آذربایجان و مصر نسبت قیمت مسکن به درآمد ۱۸، در ارمنستان ۱۵، در عراق ۱۰ و در ترکیه ۷ گزارش شده است. در کشورهای حاشیه خلیج‌فارس نیز این نسبت پایین‌تر از ایران است؛ به‌طوری که در امارات متحده عربی ۸، کویت ۶، بحرین ۵، عربستان سعودی ۵، قطر ۵ و عمان ۴ ثبت شده است.

در کشورهای توسعه‌یافته نیز نسبت قیمت خانه به درآمد در سطح پایین‌تری قرار دارد. این نسبت در آمریکا ۳، در کانادا ۷ و در فرانسه، آلمان، ایتالیا، استرالیا، هلند و بریتانیا ۸ گزارش شده است. به این ترتیب، هرچند قیمت مسکن در شهرهای بزرگ جهان بالاست، اما سطح درآمد در بسیاری از کشورها باعث شده نسبت قیمت به درآمد پایین‌تر از ایران باشد.

قرار گرفتن ایران در رتبه یازدهم این جدول نشان می‌دهد مسئله مسکن فقط رشد اسمی قیمت‌ها نیست؛ بلکه فاصله میان درآمد خانوار و قیمت خانه به یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش قدرت خرید تبدیل شده است. در چنین شرایطی، حتی رکود معاملاتی نیز تا زمانی که درآمد خانوارها متناسب با قیمت مسکن رشد نکند، نمی‌تواند مشکل دسترسی به خانه را حل کند.

خطر قیمت‌گذاری دلاری در بازار مسکن

در کنار رشد شدید قیمت‌ها، پدیده دیگری نیز در بخشی از بازار املاک لوکس تهران دیده می‌شود: اعلام قیمت یا اجاره بر مبنای دلار. این روند البته به معنای دلاری‌شدن عمومی بازار مسکن نیست و بیشتر در بخش محدودی از بازار، به‌خصوص املاک لوکس، مبله و فایل‌های مناسب سکونت کوتاه‌مدت مشاهده می‌شود.

در برخی گزارش‌های بازار اجاره تهران، فایل‌هایی از آپارتمان‌های مبله با اجاره ماهانه دلاری ثبت شده‌اند؛ به‌طوری که در مواردی اجاره ماهانه این واحدها بین حدود ۱۱۰۰ تا ۴۲۰۰ دلار تعیین شده است. علت این نوع قیمت‌گذاری از سوی برخی مالکان، تلاش برای حفظ ارزش درآمد اجاره‌ای در برابر کاهش ارزش ریال عنوان می‌شود.

این تفاوت در بازار اجاره اهمیت بیشتری دارد. وقتی مالک اجاره ماهانه را به دلار مطالبه می‌کند، ریسک نوسان نرخ ارز عملاً به مستأجر منتقل می‌شود. در چنین شرایطی، هزینه اجاره ممکن است با تغییر نرخ ارز به‌سرعت افزایش پیدا کند، حتی اگر قرارداد از نظر ظاهری مربوط به بازار داخلی مسکن باشد.

گرچه این نوع قراردادها فراگیر نیستند و بخش عمده بازار اجاره همچنان با ودیعه و اجاره‌بهای ریالی فعالیت می‌کند، اما گسترش آن می‌تواند شفافیت بازار مسکن را کاهش دهد و نقش ریال را در مبادلات ملکی تضعیف کند.

از سوی دیگر، استفاده از ارز در معاملات غیرشفاف می‌تواند ردیابی منابع مالی را دشوارتر کند و زمینه سوءاستفاده از بازار مسکن برای پنهان‌کردن درآمدهای غیرقانونی را افزایش دهد. پرداخت دلاری به‌خودی‌خود به معنای معافیت از مالیات نقل‌وانتقال نیست، اما اگر بخشی از ارزش واقعی معامله خارج از قرارداد، سامانه‌های رسمی و حساب‌های بانکی پرداخت شود، امکان کم‌اظهاری ارزش معامله و کاهش شفافیت مالیاتی افزایش پیدا می‌کند.

معاملات ارزی خارج از مسیر رسمی، ریسک حقوقی نیز دارند. پرداخت نقدی ارز بدون مستندات کافی می‌تواند در صورت بروز اختلاف، اثبات پرداخت، تعیین نرخ تبدیل یا استرداد وجوه را دشوار کند. بنابراین مسئله اصلی فقط دلاری بودن معامله نیست؛ بلکه خارج‌شدن جریان پول از مسیرهای قابل رصد و ثبت‌شده است که بازار مسکن را در معرض ریسک‌های مالیاتی، حقوقی و پول‌شویی قرار می‌دهد.